Türk Borçlar Yasasıyla Kira Sözleşmesinde Yapılan Değişiklikler

Vatandaşlarımızın neredeyse tamamını ilgilendiren bir konu. Kira sözleşmeleri. Neredeyse hepimiz ya kiracıyız ya da yeni kanunun deyimiyle kiraya veren. Bu sebeple yapılan değişiklikler hepimizi etkilemekte. Aşağıda yeri geldikçe yapılan ana değişikliklere değinilecektir.

Öncelikle bilinmelidir ki eskiden çok büyük bir çoğunluğu etkileyen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun artık yürürlükten kalktı. Fakat yeni Türk Borçlar Kanunu (TBK) genel anlamıyla bu kanun hükümlerini tekrar etmekle birlikte, Yargıtay’ın yerleşik ve baskın içtihatlarını da hükümler kapsamına aldı.

TBK kira sözleşmeleri hükümleri ile hem taşınır hem de taşınmazların kiralanması ile ilgili hususları düzenlemektedir. Kanunda eski kanundaki “kiralayan” ifadesi kaldırılıp yerine “kiraya veren” ifadesi getirilerek güzel bir tercih yapılmıştır. Zira önceki kanun döneminde “kiralayan” ifadesi sıklıkla yanlış anlaşılmalara sebebiyet vermekteydi.

TBK 299. madde ile artık kiralanandan “yararlanma” ilkesini benimsedi. Yani artık kiraya verene, kiracının sadece kiralananın kullanılmasına değil aynı zamanda yararlanmasına da katlanmak yükümlülüğü getirdi.

Eski kanunda “musakkaf” olarak yer alan ve kelime anlamı tartışma yaratan husus artık “konut ve çatılı iş yeri” olarak değiştirildi. Yani neyin konut olduğu bellidir bunu tartışmanın manası yoktur iş yeri olarak da çatısı olmayan iş yeri sayısının da çok sınırlı olduğu düşünülürse artık ülkemizdeki hemen hemen her kiralanan TBK kapsamına girdi. 6570 sayılı kanun döneminde “belediye sınırları” içindeki yerler için getirilmiş hükümler artık TBK ile istisnasız (köy, kasaba, belediye, ilçe, il sınırı içindeki yerler) her yerdeki konut ve çatılı iş yerine getirilmiş oldu.
Yargıtay kararları ile de kabul edilen süreli ve süresiz şeklindeki kira sözleşmeleri kabul edildi. Böylece süreli kira sözleşmesi kira sonunda herhangi bir bildirim olmaksızın kira sözleşmesi sona erdirilebilecek. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce “ben kiralananı boşaltıyorum” demedikçe sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış olacak.
TBK 310. madde ile kiralananın herhangi bir şekilde bir başkasına devredilmesi (satım, miras vs.) halinde yeni malikin otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olacağını öngörmektedir. Yani herhangi bir şekilde bir ev alacaksanız en azından kira dönemi bitimine kadar kiracıyı evden çıkarma hakkınız olmadığını bilerek satın alma işlemini gerçekleştirin. Dönemin bitiminde dahi geçerli bir sebebiniz (evi kendinizin kullanacağı tartışmasız olarak belliyse) bulunması halinde kiracıyı çıkarabilirsiniz.
Kiracının temel borcu yeni kanunda da kira bedelidir. Hatta kiralananla ilgili olmak üzere kiraya veren kendisi veya 3. kişinin yaptığı yan giderleri de karşılamakla yükümlüdür. Ama bu hususun sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir (sitelerde toplanan doğalgaz bedeli, kapıcı ücreti vs.) Dolayısıyla kiraya verenin artık kira sözleşmesini düzenlerken bu hususlara dikkat etmesi kaçınılmaz olacaktır.

Yine haberlerde “artık mangal yapmak yasak!” şeklinde yorumlanan (!) TBK’nın 316/1 maddesi ile kiracıya komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü getirildi. Elbette ki bu hususta da gerekli saygının neler olduğu ilerleyen zamanlarda mahkeme ve Yargıtay kararları ile netleşecektir.
Kiracı artık kiralananda değişiklik yapmak için kiraya verenin yazılı rızasını arayacak kendi isteğine göre kiralananda değişiklik yapamayacaktır. Ayrıca sözleşmede de aksine bir yazılı anlaşma yoksa yapmış olduğu bu değişiklikten dolayı kiralananda değer artışı ortaya çıkması halinde kiracı kiraya verenden bir karşılık isteyemeyecek.

TBK’nın 335. maddesine göre kiraya verene ek bir külfet de getirilmiştir. Kiraya veren kiralananın iadesi esnasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Aksi halde kiracı sorumluluktan kurtulacaktır. Ama olağan incelemeyle tespit edilemeyecek bir husus varsa kiracının sorumluluğunun devam ettiği de gözden kaçırılmamalıdır. Kiraya veren bu ayıpları ve eksiklikleri tespit eder etmez eski kiracısına yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.

6 aydan kısa süreli kiralamalarda (niteliği gereği olması şartıyla) konut ve çatılı iş yeri hükümleri değil genel hükümler uygulanacağı belirtilmiştir. Niteliği gereğinden kasıt kiraya verenin keyfine göre 6 aylık kira sözleşmesi yapamaması fakat yazlık, apart pansiyon gibi kısa süreli kiraya verilmesi tartışmasız olan yerlerde kiracıya tanınan üstün haklar tanınmayacaktır.

Depozito, teminat veya sair isimler alan kiracının kullanımından kaynaklı rizikosunu engelleme maksadıyla alınan bedel “güvence bedeli” olarak isimlendirilmiştir. Buna göre artık güvence bedeli 3 kira bedeli geçemeyecektir. Belirlenen bu miktar da kiraya verene değil bir banka hesabına yatırılacaktır. Bu şekilde kanun koyucu eskiden ev teslim edilmesine rağmen kiraya veren tarafından geri ödenmeyen güvence bedelini koruma altına almaya çalışmıştır. Eğer ki kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kiraya veren icra takibine veya davaya başvurmamışsa banka bu bedeli kiracıya ödeyecektir.

334. maddeyle kira bedelinin artırımına bir sınırlama getirilmiştir. Bu hükme göre kiraya veren kiranın artırılması konusunda DİE’nin belirlediği ve bir önceki kira yılındaki ÜFE oranını geçemeyecektir. Bu husus da sadece 5 yıl için geçerli olacaktır, yani 5 yıl boyunca ÜFE oranının üzerinde artış yapılamayacaktır. Fakat 5 yıl sonunda tarafların talebiyle yeniden kira tespiti yapılarak yeni bir bedel belirlenebilecektir.
Kiraya veren eski kanunda olmayan bir hakka kavuşturulmuş ve kiralama süresinin üzerinden 11 yıl geçmesi halinde (kanunda 10 yıllık uzama süresi denildiğine göre ilk yılla beraber hesaplanmalıdır) kiraya verene hiçbir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanınmıştır. Tabii ki kiraya veren bu hakkını sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kullanmalıdır. Fakat bu madde kanunun yürürlük maddelerini düzenleyen 6101 sayılı kanunla “10 yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için (1/7/2001 ve öncesi sözleşmeler)” kira sözleşmesini bitirme hakkı 1/7/2014 sonrasına ötelenmiştir. 1/7/2012 tarihinde 5 yılı geçmiş sözleşmeler için de bu hak her halükarda 1/7/2017’de kullanılabilecektir.

Artık aileye kiraya verilen konut açısından eşin tek başına sözleşmeyi feshetme imkanı kaldırılmış burada diğer eşin rızası aranmıştır. 349. madde ile getirilen bu düzenleme ile artık kiracı konumundaki bir taraf eşin rızasını almadan tek başına kira sözleşmesini ortadan kaldıramaz hale gelmiştir. Kiraya verenin ihtiyacı halinde kiracıyı kiralanandan çıkartması hususu genişletilmiş kiraya verenin kendisi/eşi/altsoyu/üstsoyunun (çocuk, anne, baba, nine, dede, torun) konut ya da iş yeri gereksinimi olması halinde kiralananı geri alabileceği hükmedilmiştir.

Geçen yazımda TBK ile kira sözleşmelerinde yapılan değişikliklere genel bir çerçeve ile değinmiştim. Bilindiği gibi 6353 sayılı torba kanunla TBK’nın bazı kira hükümlerine 8 yıl erteleme getirildi. 6353 S.K. 53. maddesi ile TBK’ya geçici 2 madde eklendi ve “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmü artık kanuna girmiş oldu. Şimdi yalnızca tacir ve tüzelkişiler açısından 8 sene ertelenen bu maddelerin içeriği nedir kısaca açıklayayım:
TBK 323. madde ile kiracının kira sözleşmesini devretmeyi öngörmüştür. Yani kiracı kiraya verenin yazılı rızasını alarak artık kiralananı bir başkasına aynı şartlarla devredebilecektir. Fakat kiraya veren de bu talebi haklı bir neden olmadıkça reddedemez. Kanun koyucu aslında mal sahibinin sözleşme özgürlüğünü bir nevi kısıtlamış durumdadır. Fakat uygulamada sıklıkla iş yerlerindeki devirde yaşanan problemler sonucu bu madde getirilmesi düşünülmüş fakat değişiklikle de bu maddenin yürürlüğü özellikle ticaretle uğraşan kişilerin kira sözleşmesi açısından 8 sene ertelendi. Yani devir hususu eski kanundaki şekliyle kiraya verenin serbest iradesine bağlı halde devam edecek.

TBK 325. madde ile kiracının sözleşme tarihinden önce kiraladığı şeyi geri vermesi halindeki yaptırımlar düzenlenmişti. Kiracı kiralananı süresinden önce geri verirse makul bir süre için kirayı ödeme borcu devam edecek fakat ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulması halinde bu borcu dahi silinecekti. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.

TBK 331 ile taraflara kira sözleşmesinin çekilemez hale gelecek önemli bir sebep olması durumunda sözleşmeyi her zaman feshetme hakkı tanınmıştır. Bu feshin sonucundaki parasal sonuçlarına hakimin karar vermesi öngörülmüştür. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.

TBK 340 ile kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi halinde bu sözleşmenin (bağlantılı sözleşmenin kira sözleşmesi değil) geçersiz olduğuna hükmedilmiştir. Yani kiraya veren kira sözleşmesiyle birlikte kiracıyla kullanım haricinde alakasız bir sözleşme yaparsa bu sözleşme geçersizdir. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.
TBK 342 ile kiracının güvence bedeli miktarının üst sınırı belirlendi. Maddeye göre güvence bedeli artık 3 kira bedelini aşamayacak. Ayrıca belirlenen bu miktar bir banka hesabına yatırılacak ve kiraya verenin onayı ile çekilebilecek. Ama kira süresinin bitiminden itibaren 3 ay içinde kiraya veren bankaya gidip de “ben kiracı aleyhine icra takibine giriştim/dava açtım” demedikçe kiracı bu bedeli bankadan çekebilecek. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.

TBK 343 ile kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapılamayacağı hükmü getirildi. Yani kiraya veren sonradan kira bedelini artırma konusu hariç olmak kaydıyla başka hiçbir konuda kira sözleşmesine ekleme yapamayacak, kiracının durumunu zorlaştıramayacak. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.
TBK 344 ile yenilenen kira döneminde kiraya veren bir önceki kira yılındaki ÜFE değerini aşamayacak. 5 yıl durum böyle devam ederse 5 yıldan sonra kiralananın kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi mahkeme kararı ile istenebilecek. Bu durumda ÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedellerine göre değerlendirilecek. Sözleşmede dolar veya avro olarak kira bedeli belirlenmişse de bu husus 5 sene boyunca değiştirilemeyecek, ancak taraflarca aşırı ifa güçlüğü yaşanırsa yine mahkeme kararı ile bu değerlendirilip TL üzerinden bedel belirlenebilecek. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.

TBK 346 ile kiracıya kira bedeli ile yan giderler haricinde başka bir bedel ödememe hakkı getirildi. Ayrıca kiranın zamanında ödenmemesi halinde de cezai şart kararlaştırılamayacak. Veya geç ödeme sebebiyle kalan kira bedeli artık tamamen istenemeyecek. Bu maddenin yürürlüğü 8 sene ertelendi.

TBK 354 ile dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği yasağı getirildi. Yani kiracının dava açmasını engelleyici maddeler sözleşmede bulunuyorsa bunlar yok hükmünde sayılacak. Bu maddenin de yürürlüğü 8 sene ertelendi.

Reklamlar

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s